买卖农村海南房屋有哪些风险？

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法律和我国政策对于宅基地管理这么严格，那么城镇居民买了农村房屋或非试点区域的农民买了外村的房屋，会有怎样的风险呢？

首先，具有被认定房屋买卖合同无效的风险。《2011年最高院全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）及《最高院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》（法发〔2008〕36号）均明确“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”。“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”所以，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人，买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人。

其次，无法取得产权证的风险。根据我国《不动产登记暂行条例》之规定，宅基地使用权属于不动产登记范围；同时，《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；国土资源部(已撤销) , 中央农村工作领导小组 , 财政部 , 农业部(已撤销)关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发〔2011〕178号）第十条规定“城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。”上述三个法条，环环相扣，首先城镇居民（非试点区域外村村民）购买宅基地使用权，宅基地使用权必须登记在其名下才发生法律效力，但是根据我国土地政策，是禁止向城镇居民（非试点区域外村村民）登记发放宅基地使用权证的。

最后，被强制拆除或没收的风险。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”在非法购入的宅基地上建构房屋，因为未取得宅基地使用权，也无法取得规划许可，在这种情况下房屋有很大风险被当作违章建筑被要求强制拆除或没收。

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